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央行主管報紙:未來樓市信貸進一步收緊可能性較大

發布日期:2019-08-27   來源:金融時報

在貸款市場報價利率(LPR)新機制出臺不久,備受市場關注的房貸利率相關事項在8月25日有了定音。當日,人民銀行發布公告,宣布自10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

值得關注的是,在“換錨”LPR后,房貸利率設定了下限:以8月20日發布的LPR計算,首套房貸利率不低于4.85%;二套房貸利率增加60個基點,不得低于5.45%。這樣一來,在諸如上海等地存在的九五折、九折等房貸優惠或將一去不復返。除了持續向“房住不炒”的原則看齊外,此次新政也明確了“因城施策”的方針,并提出可“一年一調整”的靈活定價模式。

“此次房貸利率和之前相比并沒有下降,甚至還有一些微幅上升,表明中央對于房地產市場穩定的態度。房地產市場長效機制是諸多政策的一個組合體,目前以LPR為基礎的房貸利率政策只是其中一個小的組成部分,地方城市主體在利率方面有了更多的選擇空間。”興業銀行首席經濟學家魯政委表示。

對購房者影響不大

“大概都是跟我說要趕緊下手,再等有可能利率要上升了。”8月26日一早,有購房意向的小王就收到了多家中介的信息。在近年來政策密集發布且影響顯著的背景下,樓市新政往往被中介用來撩撥購房者的敏感神經。那么,面對此次房貸利率新政,購房者們需要擔心嗎?

人民銀行相關負責人表示,個人住房貸款定價基準轉換后,與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

“從短期的實際利率水平來看,僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。” 融360大數據研究院分析師李萬賦表示,若10月8日之后的LPR大致維持目前的水準,從理論上來講,最優質的新發放房貸客戶的購房成本將有所上升。

不過,根據融360大數據研究院發布的35個城市最新房貸利率數據,首套房貸執行九折乃至九五折的城市已經非常少,7月份只有上海的首套利率為4.84%,低于4.85%;35個城市的平均首套利率為5.44%,顯著高于4.85%。

二套房方面,7月份也僅有杭州(5.42%)、天津(5.41%)兩個城市低于5.45%,35個城市的平均首套利率則為5.76%,同樣顯著高于5.45%。同時,近幾個月來,無論是首套房還是二套房,35個城市的平均利率都呈微弱上行趨勢。

中國銀行國際金融研究所研究員范若瀅認為,短期來看,本次房貸利率調整對市場的影響不大,有利于保持房地產金融政策的連續性和穩定性,維護房地產市場的平穩健康運行。“一方面,本次房貸利率的調整,針對的是新發放的貸款,并未影響存量貸款;另一方面,調整后的房貸利率與之前模式下的房貸利率基本相當。”

值得一提的是,人民銀行明確,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行協商約定利率重定價周期,重定價周期最短為1年。業內人士表示,這樣的靈活方式,或將在長期內減少借款人的綜合利息支出。

擰緊房貸利率下行閥門

人民銀行副行長劉國強近日在國務院政策例行吹風會上表示,此次“利率并軌”改革,房貸的利率由參考基準利率變為參考LPR,參考的基準變了,但利率水平不能下降。

此次新政在規定了定價基準轉換的標準后,還設定了相應的下限標準,讓房貸打折成為歷史。值得注意的是,這也成為一些不良中介用來影響購房者的說辭。

對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,類似政策在實際操作過程中,或倒逼近期部分購房者積極辦理貸款。尤其是房地產交易領域中,往往會存在放大政策效應的現象,所以不排除近期部分正在看房的群體或加快交易。近期,要查處相關中介機構虛假宣傳的做法,比如通過暗示房貸利率政策調整來慫恿購房者加快簽約的行為。購房者應該理性看待這項政策,不能簡單以貸款利率將上調或下跌等來判斷政策導向。

“后期,如果LPR利率下調,根據規定,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調。值得注意的是,這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響,預計執行利率短期內很難出現顯著、普遍性下降。”李萬賦表示。

“明確房貸利率下限,體現了貨幣政策的結構性特征,能更有效地引導信貸資源流向實體領域。”范若瀅表示,一方面,我國民營小微企業融資難融資貴問題依然嚴峻,未來仍需要切實降低實體經濟貸款利率水平;另一方面,高房價導致我國經濟杠桿率高企、金融體系脆弱性增加,需要避免房貸利率下降引發資金再次流向樓市。范若瀅認為,未來,貨幣政策既能夠通過LPR引導實體經濟貸款利率水平下降,也能夠有效避免房貸利率下降引起房價進一步高漲,能更有效地引導信貸資源流向實體領域。

更好契合樓市長效管理機制

“相對于過去的利率,市場化含義不僅僅是報價本身與貨幣市場利率的聯動關系進一步密切,而且與當地房地產調控政策,即與因城施策的關系也比過去更緊密。”魯政委說。

此次新政要求,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

范若瀅表示,今年以來,不同城市房地產調控的差異化日趨明顯。從房貸利率來看,上海、深圳等地出現環比下降,杭州、蘇州等地則有所上升。未來,不同城市由于經濟發展、房地產市場運行狀況的不同,房地產政策的差異化將更加明顯,相應房貸利率的差異也將更大。

事實上,住房金融政策一直在為更好契合樓市長效機制而努力。“避免把房地產工具化,這個政策的要求不能違背。金融工作要落實這樣的定位和要求,就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。”劉國強表示。

在這樣的背景下,未來樓市信貸進一步收緊的可能性較大。范若瀅認為,房地產金融政策需要“量”“價”綜合施策:從“價”的方面,避免房貸利率下行推高房價進一步上漲,擠占制造業等實體領域信貸資源;從“量”的方面,綜合商業銀行、信托等非銀金融機構數據,全口徑監測房地產資金流向。當然,在國際國內形勢日益復雜的大背景下,穩增長仍是重點之一,需要把握房地產調控的力度和節奏。

責任編輯:張偉

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